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担保物考察指引——土地使用权及房产!


                 法务部  韩林桂

合理选择和设置反担保物是担保机构风险控制理念的重要体现,而前期对反担保物的考察、筛选是贯彻落实前述风控理念的前提。本系列指引以相关法律规定、司法判例、信贷机构业务操作模式为基础,结合当地地方担保业务环境、我公司业务实际而制定,希望能对公司风险防范控制、顺利开展业务提供一些帮助,相关业务部门能在实地考察中有的放矢。


本指引所称土地使用权及房产(以下称“抵押物”)包括在国有土地使用权土地上和集体土地使用权土地上建筑的房屋、其他建筑物、构筑物等。


第一部分 抵押物的权属


01



抵押物的权属是进行抵押登记的前提和基础,一旦权属有瑕疵,后续的任何工作都将是徒劳,对不动产抵押物权属的审核是重中之重。主要关注抵押人是否拥有抵押物的所有权(共有)、权属是否有瑕疵(取得瑕疵等)及抵押物的现状等。主要审查内容可参照下表(表1)。



02

审核是否存在影响抵押权实现的情形


主要关注点为抵押物是否具有在代偿发生后影响抵押权实现的情形,包括是否在抵押前已经列入征收范围(政府因城市规划需要已经改变土地性质)、土地出让金缴纳情况、土地闲置情况、在先抵押权等情形。主要审查内容可参照下表(表2)。



03

优先担保物权的其他权利


主要考察重点为抵押物是否存在优先担保物权的权利,主要包括欠税和拖欠工程款。主要审查内容可参照下表(表3)。



第二部分 抵押物的合法性


1
禁止或者不适宜抵押的资产


主要考察重点为拟抵押物是否属于法律禁止抵押的物、抵押权较难实现的物。主要考察重点可参照下表(表3)。



第三部分 抵押权的生效


根据法律规定,不动产抵押权的设立以登记为准,所以在进行不动产登记时应注意一些影响抵押权登记和实现的问题。主要审查改不动产是不否存在办理抵押权登记的障碍,包括是否需要办理首次登记、登记机关是否对抵押权人有特殊资质的要求等。主要审查内容可参照下表(表5)。



第四部分 抵押人的担保资格以及担保审批程序


对于抵押人是法人单位的,除了单位盖章,法定代表人或委托代理人签字外,还应依法履行内容审批程序。另外还应注意到,法律规定某些法人单位不得为他人提供担保,或者对提供担保作了相应的限制性规定。在办理反担保登记过程中应特别注意审核抵押人是否属于法定的不得提供担保的主体,法律对抵押人的担保资格和能力是否作出了特别限制,还应审核抵押人是否依法履行内部审批程序。主要审核内容可参照下两表(表6、表7)。





结语:对于担保物的考察是确定担保额度、落实反担保手续及实现抵押权的基础。鉴于各地方司法环境、担保登记机关态度差异较大,建议在办理抵押登记前应同抵押登记机关取得沟通。

   

对于抵押物的考察,笔者冒昧整理成文。虽是对自身思考和实践的一些微薄总结,但也难免挂一漏万。错漏之处,在所难免,恳请批评指教。